Crowdfunding als Finanzierungsalternative

Crowdfunding ist endgültig auch bei Immobilieninvestments angekommen: Typische Beteiligungen sind bereits nach ein bis zwei Monaten schwarmfinanziert. Tendenziell steht beim Crowdfunding die Neuentwicklung von Immobilienprojekten im Vordergrund und weniger der reine Ankauf von Bestandsgebäuden. Als Assetklassen sind vor allem Wohn- und Büroimmobilien geeignet.

Das sind Ergebnisse der Immobilien-Crowdfunding-Studie von EY Real Estate, die die Erfahrungen und Ansichten von Investoren (Geldgebern), Projektentwicklern und Crowdfunding-Plattformen abgefragt hat. Insgesamt haben sich 64 Unternehmen an der Umfrage beteiligt. „Das Instrument hat sich in Deutschland erstaunlich schnell etabliert“, sagt Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate und für die Studie verantwortlich. Neben Kleinanlegern, die im Rahmen der Studie nicht befragt worden seien, suchten auch professionelle Investoren eine attraktive Rendite durch Crowdfunding. Und auch die Rahmenbedingungen scheinen zu stimmen. Aus Sicht der meisten Investoren und Projektentwickler seien Aufwand und Konditionen für die Kapitalbeschaffung ähnlich gelagert wie bei einer konventionellen Finanzierung. Der Studie zufolge plant bereits jeder vierte befragte Investor und Projektentwickler ein Crowdfunding.

Crowdfunding fungiert als ein Baustein des Eigenkapitals

Das Crowd-Kapital macht oft weniger als ein Viertel des gesamten Eigenkapitals aus, das die jeweiligen Immobilienunternehmen für ihr Vorhaben aufbieten müssen. Das bestätigen 79 Prozent der Investoren und sämtliche befragten Projektentwickler. So kommen abseits des Crowdfundings häufig noch die Vermögensverwalter wohlhabender Familien (Family Offices) als zusätzliche Anleger ins Spiel. „Institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen lassen derzeit noch Vorsicht dabei walten, über die Crowd zu investieren“, berichtet Benedikt Huber, Manager bei EY Real Estate und Mitverantwortlicher der Studie. Nur zehn Prozent der Befragten hielten es für wahrscheinlich, dass Crowdkapital durch institutionelles Geld ergänzt werden könne. Neben den erwähnten Family Offices sei für sie eher noch Private Equity zur Erlangung zusätzlichen Eigenkapitals denkbar.

Das gesamte Projekteigenkapital, das durch den Immobilienprojektentwickler aufgebracht wird, sollte nach Ansicht der befragten Investoren tendenziell bei mehr als 15 Prozent des Gesamtprojektvolumens liegen. Die Mehrzahl der Projektentwickler und auch der Crowdfunding-Plattformen selbst gäbe sich der Umfrage zufolge mit zehn Prozent – und weniger – zufrieden. „Im Sinne des Anlegerschutzes sollte der Eigenkapitalanteil des Immobilienprojektentwicklers so hoch wie möglich sein“, sagt Paul von Drygalski. Ebenfalls im Sinne der Anleger sei es, wenn die Plattformen selbst mit ins Investment gingen – als Bekenntnis zu den Angeboten, die sie vermitteln, und als zusätzlicher Anreiz für die Investoren. Projektentwickler und Investoren befürworteten eine derartige Idee (jeweils 72 Prozent), während von den Crowdfunding-Plattformen nur 26 Prozent zustimmten. „Dass die Plattformen die Idee eher ablehnen, ist verständlich“, so Benedikt Huber. „Bei der teils großen Zahl an Projekten kämen die Plattformen gegebenenfalls selbst in Finanzierungsnot.“

Selektive Angebote und Konsolidierung

Als erstes Kriterium für die Verlässlichkeit der Beteiligungsangebote fordern Investoren, Projektentwickler und Plattformen übereinstimmend, dass ein Kapitalmarktprospekt vorhanden sein muss. Investoren und vor allem die Plattformen betonen zudem, dass sich die Immobilien in einer der Top-7-Städte befinden sollten. Entsprechend selektiv scheinen die Plattformen bei der Auswahl: Neben der Lage und dem zugehörigen Rendite-Risiko-Profil wird vor allem auch der Projektentwickler als Anbieter der Beteiligung unter die Lupe genommen.

Am häufigsten werden Entwickler abgewiesen, die keine projektadäquate Bonität aufweisen, wobei nicht nur die Plattformen nach Anbietern suchen, sondern auch umgekehrt. „Beide Parteien gehen aufeinander zu“, so Paul von Drygalski. Allerdings müssten sich die Marktteilnehmer womöglich schon bald auf neue Player einstellen. Es könnten ausländische Wettbewerber für das Immobilien-Crowdfunding dazukommen. Wie groß der Zuwachs ausfalle, sei derzeit noch offen. Viele hiesige Plattformen rechneten darüber hinaus mittelfristig mit einer Konsolidierung.

Über die Studie

An der Befragung haben sich 64 Unternehmen beteiligt, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilien-Crowdfunding-Markt aktiv waren oder mit diesem in Verbindung stehen. Bei der Hälfte von ihnen handelt es sich um Investoren (Geldgeber), 30 Prozent sind Projektentwickler. Die übrigen Befragten sind Crowdfunding-Plattformen. Die Umfrage fand von Januar bis März 2018 statt. (ig)